Quando o Imóvel Faz Parte do Negócio: Como Ser Dono do Edifício Pode Acrescentar Valor e Abrir Novas Opções de Financiamento

Ideias-chave

• Ser dono do imóvel cria um segundo ativo, medido separadamente e distinto do valor operacional.

• Ao comprar um negócio com o imóvel incluído, o comprador pode ter acesso a opções de financiamento que não existem quando o espaço é arrendado.

• As opções passam por vender o imóvel com o negócio, estruturar um sale and leaseback, ou manter o imóvel e arrendá-lo ao comprador.

• O imóvel altera o universo de compradores, as opções de financiamento e o tratamento fiscal.

• Coordenar com um broker antes de ir ao mercado ajuda a mapear a melhor abordagem.

Introdução

Quando é dono do edifício ou do terreno onde o seu negócio opera, vender envolve duas decisões em simultâneo. A empresa em atividade e o imóvel são normalmente avaliados por métodos diferentes e abrem caminhos de financiamento distintos. A forma como trata o imóvel afeta de forma significativa os proventos totais.

O impacto do imóvel na avaliação do negócio

Ser dono do imóvel acrescenta valor medido separadamente, a par do valor operacional do negócio, e não dentro dele. O valor do negócio assenta em múltiplos dos resultados discricionários do vendedor (SDE), enquanto o imóvel é aproximado através de vendas comparáveis ou de avaliações. Os financiadores exigem que o valor da propriedade seja estabelecido à partida, antes de aprovarem o financiamento da aquisição.

Vantagens de financiamento quando o imóvel está incluído

Quando o imóvel faz parte do negócio, o comprador pode aceder a estruturas de financiamento indisponíveis para localizações arrendadas. Nos EUA, por exemplo, o financiamento SBA 504 divide-se tipicamente por três fontes: um financiador convencional cobre cerca de 50% como primeira hipoteca, uma Certified Development Company cobre cerca de 40% como segunda hipoteca a uma taxa fixa de longo prazo, e o comprador contribui com os restantes 10% de entrada. A parte a taxa fixa é a 10, 20 ou 25 anos, dando prestações previsíveis.

As avaliações da propriedade têm de sustentar o valor antes da aprovação, exigindo documentação mais cedo do que nas transações só com arrendamento. Em negócios com goodwill significativo, os compradores combinam muitas vezes este tipo de crédito imobiliário com um empréstimo para o negócio em atividade ou com um seller note (crédito concedido pelo vendedor).

Três opções de estrutura

Vender o imóvel com o negócio: um comprador, um fecho, saída completa. Oferece o caminho de financiamento mais claro, mas abdica do rendimento de renda futuro e da valorização.

Estruturar um sale and leaseback: o imóvel é vendido em separado (muitas vezes a um investidor imobiliário), enquanto o novo dono assina um contrato de arrendamento de longo prazo. Converte um imóvel ilíquido em dinheiro no fecho e funciona melhor quando a propriedade tem atratividade própria para investidores.

Manter o imóvel: vende apenas o negócio em atividade e mantém a propriedade do imóvel, tornando-se senhorio do comprador. Dá rendimento contínuo e benefícios de valorização, mas mantém-no ligado ao sucesso do inquilino e pode exigir garantias adicionais ao financiador quanto a arrendamentos entre partes relacionadas.

A abordagem da Transworld

A Transworld coordena as divisões de intermediação de negócios e de imobiliário comercial. Os seus brokers gerem reuniões com compradores de forma unificada, em vez de conversas separadas para a propriedade e para o negócio, mantendo a confidencialidade e acedendo a uma base de dados de mais de 700 000 compradores. Muitos brokers já venderam pessoalmente negócios com imóvel associado.

Considerações-chave antes de decidir

Tratamento fiscal: nem todos os proventos são mais-valias. Consulte sempre o seu contabilista para perceber como cada componente do negócio é tributada.

Financiamento pelo vendedor: um seller note tem um tratamento fiscal diferente do de um pagamento único; fale com o seu contabilista.

Atratividade própria do imóvel: edifícios apelativos para investidores imobiliários podem valer mais vendidos em separado.

A sua vontade de envolvimento: manter o imóvel prende-o ao negócio muito depois da venda.

Perguntas frequentes

Preciso de uma avaliação separada do imóvel quando vendo o meu negócio?

Na maioria dos casos, sim. O imóvel é avaliado através de vendas comparáveis ou de avaliações, e não por múltiplos de resultados. Os financiadores exigem avaliações antes de finalizar o financiamento.

O que acontece à minha hipoteca quando vendo?

Se vender o imóvel, a hipoteca é liquidada com os proventos da venda no fecho. Se mantiver e arrendar a propriedade, a hipoteca continua a ser da sua responsabilidade, e a renda tem de contemplar essa prestação.

Posso vender o imóvel a um comprador diferente do comprador do negócio?

Sim. Numa estrutura de sale and leaseback, o imóvel é vendido em separado (muitas vezes a um investidor imobiliário), enquanto o novo dono do negócio assina um contrato de arrendamento.

É obrigatório um contrato de arrendamento triple-net se mantiver a propriedade?

Não é obrigatório, mas é comum. As estruturas triple-net mantêm os inquilinos responsáveis pelo imposto sobre o imóvel, pelo seguro e pelas despesas de funcionamento.

Conclusão

Decidir o que fazer com um imóvel próprio é uma escolha com consequências e muitas vezes descurada na venda de um negócio. Quer venda a propriedade com o negócio, estruture um sale and leaseback ou mantenha e arrende ao comprador, isso afeta os proventos, a exposição fiscal e o envolvimento após o fecho.

A Transworld traz mais de 45 anos de experiência, mais de 15 000 transações concluídas e mais de mil milhões de dólares em valor de negócios. As comissões situam-se normalmente entre 2% e 12%, consoante a dimensão da transação, com opções de valor fixo para negócios mais pequenos. Compreender as opções sobre o imóvel antes de ir ao mercado protege os proventos totais e reduz surpresas.

Contacte a Transworld Business Advisors para uma consulta confidencial sobre como posicionar o seu negócio para venda.